Ist Ihr Gebäude gesund?! – Verkehrssicherungspflichten nach ÖNORM B 1300 und B 1301
Die ÖNORM B 1300 und die ÖNORM B 1301 sind wichtige Themen für Besitzer und Verwalter von Immobilien. Da die Informationen zu diesen Normen ziemlich verstreut sind, möchten wir Ihnen in diesem Artikel eine komplette Übersicht über die Inhalte der Normen geben.
Wen betrifft die ÖNORM B 1300 und ÖNORM B 1301?
Die ÖNORM B 1300 und die ÖNORM B 1301 betreffen Verwalter oder Eigentümer von Immobilien. Diese Normen wurden verabschiedet, um sicherzustellen, dass das Objekt sicher für Personen und Eigentum ist. Der Verwalter oder Eigentümer einer Immobilie hat nämlich dafür Sorge zu tragen, dass Gefahrenquellen für Person und Eigentum eliminiert werden. Die ÖNORM B 1300 und die ÖNORM B 1301 sollen dafür sorgen, dass Verwalter bzw. Eigentümer dieser Verpflichtung nachkommen.
ÖNORM B 1300
Die ÖNORM B 1300 beschreibt eine Objektsicherheitsprüfung, die von einem professionellen Unternehmen durchgeführt werden muss. In der Objektsicherheitsprüfung wird das gesamte Gebäude überprüft, um Schwachstellen und sanierungsbedürftige Stellen ausfindig zu machen. Ein großer Vorteil dieser Objektüberprüfung ist, dass der Verwalter oder Eigentümer Haftungen für eventuelle Schäden, die durch das Objekt entstehen, weiterreichen kann.
Wenn die Objektsicherheitsprüfung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wird, trägt nämlich der Verwalter oder der Eigentümer die Haftung für Schäden an Personen oder dem Eigentum von Personen, die durch die mangelnde Instandhaltung entstanden sind. Wenn allerdings die Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300 ordnungsgemäß durchgeführt wird, dann lastet diese Verantwortung bei dem Unternehmen, dass das Objekt überprüft hat.
Dabei wird festgehalten, dass der Liegenschaftseigentümer als Verantwortungsträger zwar berechtigt ist, seine Aufgaben zu delegieren, aber immer eine „Letztverantwortung“ im Sinne einer Auswahl- und Überwachungsverantwortung innehat.
Nach der Objektsicherheitsprüfung und der darauffolgenden Behebung der Mängel sollten solche Unfälle oder Schäden nicht mehr entstehen, wenn die Unternehmen ihre Aufgaben richtig erfüllt haben.
ÖNORM B 1301
Die ÖNORM B 1301 enthält im Grunde genommen dasselbe wie die ÖNORM B 1300. Allerdings besteht der Unterschied darin, welche Art von Gebäuden im Gesetz behandelt werden. Die ÖNORM B 1300 richtet sich an Inhaber oder Verwalter von Wohngebäuden, während sich die ÖNORM B 1301 an Inhaber oder Verwalter von Nicht-Wohngebäuden richtet. Eine Objektprüfung in der ÖNORM B 1301 muss genauso vorgenommen werden, wie die Prüfung in der ÖNORM B 1300.
Die Haftung für Schäden an Personen und Eigentum von Personen wird ebenso an das Unternehmen weitergegeben, welches die Kontrolle bzw. die Mangelbehebung durchgeführt hat. Gerade für Verwalter oder Inhaber von Nicht-Wohngebäuden kann dies extrem hohe Rechtskosten sparen.
Wie wird ein Wohngebäude und ein Nicht-Wohngebäude definiert?
Wie viele Begriffe im Recht sind auch „Wohngebäude“ und „Nicht-Wohngebäude“ genau definiert. Daher möchten wir Ihnen die genaue Definition aufzeigen:
Ein Wohngebäude gemäß ÖNORM B 1300 ist ein bestehendes Gebäude, in dem sich zumindest eine Wohnung befindet, die nicht als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung genutzt wird. Aus diesem Grund sind auch Gebäude mit überwiegend gewerblicher Nutzung und geringem privaten Wohnanteil dennoch Wohngebäude.
Nicht-Wohngebäude sind Gebäude, die laut ÖNORM B 1300 nicht als Wohngebäude definiert sind. Dies umfasst zum Beispiel Büros, Einzelhandelsgeschäfte, Lagergebäude etc.
Wie oft muss die Objektprüfung durchgeführt werden?
Die Objektprüfung soll gemäß Norm mindestens einmal im Jahr in beiden Fällen erfolgen. Falls größere Schäden am Gebäude zum Beispiel durch Sturm, Hochwasser oder ähnliches entstehen, wird ebenfalls eine Objektprüfung nach ÖNORM B 1300 und ÖNORM B 1301 empfohlen, um die Haftung für Mängel durch die aufgekommenen Schäden zu vermeiden.
Was beinhaltet eine Objektsicherheitsprüfung?
Zur besseren Übersichtlichkeit der durchzuführenden Objektsicherheitsprüfungen sind die Themenbereiche der Objektsicherheit in vier Fachbereiche aufgeteilt, und zwar in technische Objektsicherheit, Gefahrenvermeidung und Brandschutz, Gesundheits- und Umweltschutz sowie Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren.
Auf welchen Rechtsgrundlagen basiert die Prüfung?
Es gibt mehrere Rechtsgrundlagen, die auf verschiedene Bereiche der Verkehrssicherungspflicht zurückzuführen sind. So müssen andere allgemein vor Gefahren geschützt werden (§ 1311 ABGB), dürfen nicht durch herabfallende Sachen gefährdet werden (§ 1318 ABGB) und dürfen durch kein Bauwerk gefährdet werden (§ 1319 ABGB). Aber auch die Haftung für den Weg, wie z.B. im Winter bei Glatteis, ist definiert (§ 1319a ABGB). Der Besitzer kann sich von der Haftung nur befreien, wenn er beweist, dass er alle notwendigen Vorkehrungen zur Abwendung der Gefahr getroffen hat.
Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht verlangt Sicherungsmaßnahmen zum Schutz aller Personen, deren Rechtsgüter durch die Schaffung einer Gefahrenlage verletzt werden können. Das bezieht sich auch auf Gefahren, die erst durch den unerlaubten und vorsätzlichen Eingriff eines Dritten entstehen. Voraussetzung ist allerdings immer, dass die Möglichkeit der Verletzung von Rechtsgütern Dritter bei objektiver sachkundiger Betrachtung zu erkennen ist. Mehr Infos zu Entscheidungstexten von Gerichten verschiedener Instanzen: https://www.ris.bka.gv.at/JustizEntscheidung.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20001114_OGH0002_0040OB00280_00F0000_000&IncludeSelf=False
Zusammenfassung
Es gibt mehrere Gesetze und Normen, die die allgemeine Verkehrssicherungspflicht für Gebäude in Österreich regeln. Die ÖNORM B 1300 und B 1301 beschreiben die regelmäßige Objektsicherheitsprüfung, die unbedingt durchgeführt werden muss!
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